人生财富靠康波 · 第 12 课 / 共 18 章
康波中的房地产周期研究
第十二章 · 嵌在康波里的房价节奏 | 来源:本书第 12 章
一句话抓住本章
房地产周期是康波的子周期,遵循「主导国→外围国→追赶国→附属经济体/资源国」的传递顺序;而且在一个约 60 年的康波里,存在一强一弱、各约 25 年的两个房地产波动。
上一章我们看完了大宗商品的产能周期,知道商品价格也在康波节奏中涨落。但对普通人影响最直接的资产,其实是房子。本章要解答的问题是:全球各国的房地产周期,真的彼此无关、各自为政吗?答案出乎意料——它们之间有明确的传递顺序,而且这个顺序和康波周期高度吻合。
🏗️ 库兹涅茨与房地产周期的历史起点
1930 年,美国经济学家库兹涅茨研究了 19 世纪初到 20 世纪初60 种工农业产品的数据后,发现经济中存在一种长度为 15 到 25 年不等的长期波动。这种波动在建筑业中尤为明显,所以它也被称为建筑业周期。
库兹涅茨周期(Kuznets Cycle)就是后来我们说的房地产周期。它背后的推动力,作者用一句话点明：
库兹涅茨周期是由居民财产购建和人口转移两大因素互相作用推进发展的。— 本章引述
历史上不少学者都从不同数据里捞出过类似的长波(以下均为案例):
- 以水泥为例：价格周期从谷到谷约为 1880—1913 年(33 年),产量周期约为 1894—1918 年(24 年)。
- 生铁：价格周期约为 1895—1915 年(20 年),产量周期约为 1895—1925 年(30 年)。
- 霍伊特研究芝加哥 1830—1933 年共 103 年的土地价格,发现建筑活动平均每 18 年重复一次。
- 哈里森研究 200 多年的英美经济史,同样得出约 18 年的周期。
本章作者另起炉灶,选取美、英、法、日、中、澳、加、新加坡、巴西等国 1890—2013 年的实际房价(剔除通胀),发现 1890 年以来房地产周期平均时长为 25～30 年。这与库兹涅茨当年的 15～25 年结论有所差异,但更贴近「一个康波内嵌两个周期」的规律。
🫀 大周期套小波动
就像心跳里既有大周期、也有小波动,经济里的房地产周期,是嵌在更长的康波周期里的一段节奏——它本身有起伏,但又被更大的康波"框"着。
📐 一个康波,两个房地产周期:强与弱的划分
基于美、英、法等国的实际房价,作者把第三次康波以来的房地产周期切成了 5 段:
| 周期区间 | 时长 |
|---|
| 1892—1920 年 | 28 年 |
| 1920—1942 年 | 22 年 |
| 1942—1975 年 | 33 年 |
| 1975—1995 年 | 20 年 |
| 1995—2025 年 | 约 30 年 |
从这些(主要基于美国房地产周期的)统计中,作者提炼出两条经验规律(均为统计平均,也是作者推算本次周期运行特点的依据):
- 房地产周期的上行期平均约 8.5 年,下行期平均约 17 年——也就是说,从这些样本看,下行期明显长于上行期。
- 启动于康波回升期或繁荣期的周期,平均时长约 31 年;启动于衰退期或萧条期的周期,平均时长约 21 年,前者明显长于后者。
启动于回升期或繁荣期的房地产周期,平均时长为 31 年左右;启动于衰退期或萧条期的房地产周期,平均时长为 21 年左右,前者要长于后者。— 本章原话
🛣️ 在高速公路上起步
好比在经济高速公路上起步,油门踩得足(康波繁荣期启动),自然跑得远;在低谷起步,动力不足,走的路就短。
以 1995 年启动的本轮周期为例(案例):它启动于康波繁荣期,作者据此推算其大底可能要到 2020—2025 年才会触及,历时约 25～30 年。
💪 强周期与弱周期:涨跌幅差别有多大
除了"持续多久",启动时点还决定了"涨跌多猛"。作者基于美国房地产周期的研究发现(经验规律):
强周期
启动于康波繁荣/回升
上行期平均涨幅约 49.4%
下行期平均跌幅约 29.2%
弱周期
启动于康波衰退/萧条
上行期平均涨幅约 23.3%
下行期平均跌幅约 12.9%
这就是强周期 / 弱周期的核心区别:强周期不仅持续更久,涨得更高,跌得也更狠。
以美国 1995—2006 年为例(案例):实际房价上涨了 71.2%,而 2006—2012 年跌幅达 32.5%。涨幅、跌幅都超过前几次周期的平均水平,印证了这是一个强周期。
强周期为什么这么猛?作者认为成因可能在于两点:① 康波回升或繁荣阶段,新技术加快扩散,带来更强的住房需求;② 同时产生大量富余产业资本,转化为金融资本流入房地产,并催生投机活动。
顺着这个逻辑,作者推论:下一次房地产周期(约 2020—2025 年启动,届时处于康波萧条阶段),属于相对弱的周期,其时长和波动性都可能低于这次。
🌪️ 台风与低气压
强周期像夏天的台风——来势猛、破坏大;弱周期像秋末的低气压——持续时间短、影响范围小。
🔗 房地产周期与商品周期、中周期的嵌套关系
房地产周期不是孤岛。作者认为,它是驱动商品产能周期的重要力量:房地产繁荣会拉动建材、钢铁等大宗商品的需求,进而触发新一轮产能投资。
现实增长的最核心载体就是房地产周期。这意味着,房地产周期是决定商品产能周期出现的重要因素。— 本章原话
把两条周期的启动点排在一起对比(案例口径):
| 周期 | 启动点序列 |
|---|
| 产能周期 | 1945 — 1972 — 2002 — 2030 年 |
| 房地产周期 | 1942 — 1975 — 1995 — 2020(至 2025)年 |
从历次经验看,房地产周期启动点大致领先产能周期启动点约 3～7 年(案例:1995 年房地产启动,2002 年产能周期启动)。不过这个领先时长并非固定:作者推算下一轮房地产周期(2020—2025 年)与产能周期(约 2030 年)之间的领先可能拉长到 5～10 年,原因可能在于下一轮房地产周期启动于萧条期、属弱周期,对产能周期的影响有所滞后。
那么是什么驱动房地产周期本身?城市化是重要力量之一。从美、日、中三国的案例看:
- 美国 1950—1960 年,城市化率由 60% 升至 70%(10 年上升 10 个百分点)。
- 日本约 1967—1982 年,由 50% 升至 60%(约 15 年)。
- 中国 2000—2010 年,由约 35% 升至约 50%。
更短的中周期(朱格拉周期,约 9～10 年)则会影响房地产周期内部的走势:中周期下行期大致对应房地产周期的回调或下行;中周期上行期则对应房地产的上行或反弹。作者以美国 2009 年中周期开启后、2012 年房价出现 B 浪反弹为例(案例)加以验证。
⚙️ 发动机、传动轴与小齿轮
房地产周期是发动机,商品产能周期是由它带动的传动轴,而中周期则是在大引擎里时快时慢的小齿轮。
🌍 全球传递顺序:主导国先行,追赶国随后
这是本章最有意思的发现。研究表明,全球房地产周期在不同层级之间存在较明显的领先滞后关系,演进遵循一个稳定的传递顺序:
全球房地产周期的演进遵循着「主导国—外围主导国—追赶国—附属经济体、资源国」的传递顺序。— 本章原话
这里的主导国 / 外围国 / 追赶国 / 附属经济体 / 资源国,是按各国在每次康波中的技术与增长地位分的层。
两次康波的案例:
第四次康波(1975—1995 年周期)
- 主导国美国的低点,领先追赶国(日本、澳大利亚、加拿大)约 2～10 年;
- 美国高点领先外围国(英国)和追赶国(日本)约 1 年;
- 领先附属经济体(新加坡)的高点约 7～9 年。
第五次康波(1995—2020 年周期)
- 美国低点领先追赶国(中国)约 5 年;
- 从高点看,美国领先外围国(英、法)约 1 年;
- 中国作为追赶国,低点约领先附属经济体新加坡和资源国巴西约 3～5 年(新加坡 2004 年触底、巴西 2003 年触底,中国约 2000 年启动)。
作者特别提醒:不同层级国家之间领先滞后的具体时长规律性不强,可能与各国工业化的时点和进程有关。所以传递的顺序切实存在、较为稳定,但领先几年这个数字不要当成精确公式。
💧 石头落水的涟漪
像涟漪从石头落水处向外扩散——主导国是石头落点,外围国、追赶国、附属经济体依次是越来越远的圆圈,波动一圈圈传出去。
⚠️ 风险预判:中美房地产或在 2017—2019 年共振下行
把上面所有线索串起来,作者给出一个具体的风险时间窗。先看美国的链条:
- 美国自 1995 年开启新一轮房地产周期,2006 年实质性见顶,2012 年出现 B 浪反弹;
- 作者认为这次反弹可能在 2017—2019 年结束并进入 C 浪下跌,最终大底可能在 2020—2025 年。
判断依据之一(中周期):美国中周期从 2009 年开启,2015 年出现高点,最终低点可能在 2019 年附近——而中周期低点之前,通常对应房地产的回调或下行。
判断依据之二(传递关系):中国作为追赶国领先于附属经济体。2006 年至 2016 年,中国房地产上行已接近 10 年,作者认为 2014 年和 2016 年可能是双头顶部,中国房地产周期很可能在 2017—2018 年(另一处口径为 2017—2019 年)进入下行期。
中美两国将很可能在 2017—2019 年同时处于房地产周期的下行阶段,即出现共振下行。— 本章原话
所谓共振下行,就是两大经济体同时减速。作者指出,这种联动将是重要风险因素,而且时间节点恰逢康波从衰退向萧条转换的阶段(2016 年):
中美房地产共振衰退可能成为康波萧条加速到来的风险点。— 本章原话
🚢 两艘大船同时减速
两艘大船同时减速,引发的浪涌远比一艘大得多——这就是为什么中美共振比单一国家下行更值得警惕。
这对你(新手)意味着什么
这些周期研究听起来很"宏观",但落到买不买房、什么时候买,其实有四条很实在的姿势:
① 房价不只是本国的事。中国的房价拐点会受到美国等主导国的传导影响——美国见顶后,中国往往滞后数年也会见顶。知道这层传递关系,可以帮你对大方向保持警惕,而不是只盯着本地楼盘。
② 区分「涨势」和「周期」。房价在大周期下行中,仍可能出现数年的阶段性反弹(B 浪)。不要把一次短暂回升当成新一轮牛市,要结合周期所处的阶段来判断它的性质。
③ 下行期通常比上行期长得多。就作者统计的样本看,上行期平均约 8.5 年、下行期平均约 17 年。所以"等房价跌回来再买"这件事,可能需要更长时间的耐心,不可轻易赌短期反弹。
④ 城市化进程是重要参考。从美、日、中等国案例看,当一个国家城市化率快速提升(如中国 2000—2010 年由 35% 升至 50%),房地产周期往往处于强劲上行阶段;城市化趋于饱和后,上行动力会减弱。
🧠 检索练习(先盖住答案,自己说一遍)
别只是"看懂了"——回忆才能记住。每题先在心里答,再点开核对。
1. 库兹涅茨周期的定义时长是多少年?它为什么又叫建筑业周期?
库兹涅茨周期长度为 15 到 25 年不等;因为这种波动在建筑业(包括房地产)中表现最为明显,所以也被称为建筑业周期或房地产周期。
2. 本章作者研究 1890 年以来的数据后,得出房地产周期的平均时长大约是多少年?一个康波内通常有几个房地产周期?
平均时长约为 25～30 年;一个 60 年的康波内通常存在 两个房地产周期,分为一强一弱。
3. 什么是强周期和弱周期?启动于康波繁荣期的周期,上行期平均涨幅大约是多少?
启动于康波回升或繁荣阶段的周期称为强周期,涨跌幅更大;启动于衰退或萧条阶段的称为弱周期。强周期上行期平均涨幅约为 49.4%。
4. 全球房地产周期的传递顺序是什么?请按顺序说出四个层级。
传递顺序为:主导国→外围主导国(外围国)→追赶国→附属经济体/资源国,主导国最先见顶或见底,附属经济体和资源国最晚。需注意:顺序较稳定,但各国领先滞后的具体时长规律性不强。
5. 房地产周期的上行期和下行期哪个更长?大约各是多少年?
就作者统计的样本看,下行期明显更长。上行期平均约 8.5 年,下行期平均约 17 年。
6. 作者为什么认为美国 2012 年后的房价回升只是「B 浪反弹」而非新一轮牛市?
因为本轮房地产周期启动于 1995 年(康波繁荣期),按历史经验持续时长应达 25～30 年,大底预计在 2020—2025 年;同时中周期研究显示 2012 年反弹恰好对应中周期上行阶段,属阶段性回升,而非周期反转。